di Raffaele Vitali
FERMO – Il futuro dei lotti di Casabianca approda in commissione in attesa che l’amministrazione Scarfini presenti il suo atto di indirizzo.
Un percorso che l’amministrazione comunale vuole avviare tenendo insieme sviluppo turistico, residenzialità, parcheggi e tutela del territorio. A introdurre la discussione, nata dopo l’ordine del giorno presentato da Fratelli d’Italia, è stato l’assessore all’Urbanistica Alessandro Ciarrocchi che ha illustrato le possibili strategie per l’area.
“Vogliamo trattare unitariamente la destinazione dei lotti, dando un criterio unico e definendo un atto di indirizzo” spiega Ciarrocchi. Una prospettiva che segna un cambio di strategia rispetto alla precedente amministrazione Calcinaro.
Le modifiche al primo lotto
Il primo lotto, “chiamato per semplicità ‘Teseo’, oggetto di una variante urbanistica che ha previsto il passaggio alla destinazione residenziale", è stato modificato nel 2020. L’intervento ha comportato una riduzione del carico urbanistico del 70%, con opere compensative concentrate principalmente sull’illuminazione e sulla sistemazione della pista ciclabile.
La riduzione dei volumi ha riguardato anche le altezze degli edifici, passate da nove a tre piani. “E’ stato frutto di un lavoro importante” ribadisce Ciarrocchi spiegando la situazione ai membri della commissione, di maggioranza e di minoranza inclusi gli ex candidati sindaci Malvatani Tosoni e Di Ruscio.
Gli altri lotti: tra progetti e ipotesi
Al fianco dell’assessore Ciarrocchi erano presenti gli uffici tecnici comunali, oltre agli assessori Gallucci e Cerretani. “Per il secondo lotto, quello conosciuto come "Brosway", non risultano al momento richieste o progetti protocollati” prosegue Ciarrocchi. Si tratta quindi di un’area per la quale esiste l’aggiudicazione, ma non un progetto di trasformazione formalizzato.
Sul terzo lotto, denominato "Biondi-Luzi", Ciarrocchi ricorda invece la proposta presentata circa un anno fa dal proprietario. L’ipotesi prevede una variante con il passaggio dalla destinazione turistico-ricettiva a una destinazione mista, con il 50% di residenziale e una riduzione del carico urbanistico del 20%. “Ne discutemmo anche a fine legislatura, ma era emersa la criticità dei parcheggi” ricorda l’assessore. Sul tavolo il rendering che mostra una enorme palazzina di sette piani lunga per trenta metri di lunghezza e altre due da tre piani di fronte.
Il quarto lotto, quello di "Savelli", situato più a sud, è interessato da un progetto protocollato per la conversione a residenziale, con edifici fino a quattro piani. La proposta non è stata ancora valutata dall’ufficio tecnico. “Non è questa la nostra intenzione e, comunque, si tratta soltanto di un piano volumetrico” precisa Ciarrocchi.
Verde, spiaggia e parcheggi
Un elemento centrale della discussione riguarda la posizione dei quattro lotti, in continuità con la fascia verde e la spiaggia. “Sono aree che vanno valorizzate e tenute in considerazione” ribadisce l’assessore ricordando che Casabianca soffra già durante l’estate di una carenza di parcheggi. E tutto potrebbe solo peggiorare.
Perché, è la notizia che dà Ciarrocchi, nella zona sono previste anche quattro o cinque concessioni balneari, che dovrebbero essere messe a gara nel 2027. Questo senza mai perdere la peculiarità delle spiagge libere: “Su otto chilometri di spiaggia, 6,7 sono di spiaggia libera”. Un dato che, insieme alla crescita del quartiere sviluppatosi sulla base del piano urbanistico del 1964, deve essere considerato nelle scelte future.
Due dei lotti, quello di Savelli e quello di Brosway, prevedono un piano interrato destinato a parcheggi. Per quest’ultimo, la struttura risulta già realizzata allo stato grezzo. La realizzazione di nuovi parcheggi interrati, però, deve confrontarsi con i vincoli della pianificazione regionale.
La proposta: un accordo tra i proprietari
L’amministrazione punta a una gestione unitaria dei tre lotti, indipendentemente dal diverso stato di avanzamento delle singole aree. “Non abbiamo ancora definito un criterio tra turistico-ricettivo e residenziale. L’ideale sarebbe un accordo tra i tre proprietari, per definire magari un lotto esclusivamente turistico e gli altri residenziali”.
Ciarrocchi esclude la possibilità di realizzare torri, ma non intende chiudere a priori alla conversione residenziale. “Anche se significherebbe precludere lo sviluppo turistico di un’area così importante” osserva.
Il tema è anche quello della definizione della destinazione turistico-ricettiva. “Può comprendere anche un residence, senza reception, con miniappartamenti turistici. Questo potrebbe diventare un modo per aggirare la questione, utilizzando magari contratti semestrali”. Da qui la necessità di fissare percentuali e caratteristiche precise, dal rapporto tra residenziale e ricettivo fino alla presenza di piscina, spa e altri servizi qualificanti. “Dobbiamo evitare il residence mascherato da appartamento” chiarisce l’assessore.
L’incognita dello sviluppo turistico
La discussione si concentra anche sull’impatto degli edifici sulle abitazioni già presenti in prima fila.è evidente che una torre di sette avrebbe un impatto visivo diverso rispetto alla copertura totale dell’area con edifici più bassi, distribuiti lungo l’intero tratto. Il problema rimane comunque quello di una volumetria significativa.
La priorità indicata dal Comune sono i parcheggi, da inserire anche come opere compensative. “Volumetria, carenza di parcheggi e assenza di un imprenditore che realizzi un villaggio vacanze non mi fanno stare sereno. Come possiamo non inflazionare l’area?” si chiede Ciarrocchi.
L’assessore spiega che l’atto di indirizzo non potrà limitarsi a impedire i cambi di destinazione. “Dire che non si può modificare la destinazione, lasciando soltanto il ricettivo, significherebbe dire che non si realizza niente oppure autorizzare strutture oggi non più accettabili. Dobbiamo definire volumi e linee guida”.
Cerretani: «Una visione che deve andare oltre Fermo»
L’assessora al Turismo, Annalisa Cerretani, richiama la necessità di considerare Casabianca in una prospettiva territoriale più ampia. “Fermo è capofila della Costa dei Borghi, è nel direttivo di Marca Fermana e rappresenta un centro di interesse generale per i lotti, che possono diventare un perno della Dmo”.
Il tema è quello della carenza di posti letto. “Non possiamo prendere decisioni guardando soltanto alla città di Fermo. Dobbiamo avere un respiro ampio. Oggi viviamo il turismo attraverso 16 campeggi, con un’apertura limitata nel tempo. Ci consentono numeri importanti, ma non ci permettono di destagionalizzare”.
Il riferimento è anche al ruolo di Fermo Forum, che l’amministrazione vorrebbe sempre più centrale per gli eventi. “Poi ci chiediamo: dove sono i posti letto?”. Una riflessione che punta a inserire la questione dei lotti all’interno di una strategia turistica di area vasta.
Gli chalet e la questione dell’accessibilità
Il consigliere Pascucci torna sui quattro nuovi chalet previsti nella zona di Casabianca, richiamando la necessità di aumentare i servizi e affrontare le questioni legate all’accessibilità e alla fruibilità dell’area. Resta ferma la tutela del fratino, che nidifica tra il Royal e i Bagni Anna.
Nel confronto si parla anche della possibilità di utilizzare terreni comunali per realizzare parcheggi. L’area adiacente individuata, quella compresa tra via Parsi e via Tolomei, dopo i campi da tennis e nella zona della nuova bocciofila, è però privata e non dispone di sottopassi per raggiungere il mare. Un elemento che, viene sottolineato, non può essere considerato secondario.
Girotti: «Un parcheggio pubblico in ogni lotto»
Il consigliere dem Girotti propone di valutare una destinazione interamente residenziale, con volumetrie inferiori e un’area di parcheggio pubblico all’interno di ciascun lotto. “Così risolveremmo il problema dei parcheggi” sostiene”.
Ciarrocchi prende atto della proposta, ricordando che un’ipotesi simile è già stata esaminata dall’amministrazione. “Il problema è capire come impedire che il parcheggio venga utilizzato dai residenti. Basta che abbiano due auto e gli spazi si riducono”.
L’assessore Gallucci suggerisce di destinare il piano terra degli edifici a parcheggio e il piano interrato ai residenti, valutando eventualmente un piano in più come contropartita. Pascucci richiama invece l’attenzione sulla qualità degli spazi esterni: “Recinzioni con siepi e arbusti verdi, no a muri e muretti”.
Il costo delle aree e l’interesse pubblico
Nel corso della commissione viene affrontato anche il tema economico. I lotti, messi all’asta nel 2022, sarebbero stati acquistati da tre privati per una cifra singola tra 600 e 800mila euro, in un’area con destinazione turistico-ricettiva.
Il consigliere Romagnoli sottolinea le difficoltà di realizzare un albergo di nove piani in prima fila mare, soprattutto per la necessità di garantire parcheggi adeguati agli utenti. “Ma avere privati del luogo che investono è una garanzia”.
Non resta quindi che confrontarsi con i proprietari, senza però rinunciare alla tutela dell’interesse comunale. “Il Comune deve avere una visione e tutelare l’interesse pubblico”.
Di Ruscio: «Il governo del territorio spetta al Comune»
Saturnino Di Ruscio, consigliere ed ex sindaco, insiste sul ruolo dell’amministrazione nella pianificazione urbanistica. “Il governo del territorio spetta al Comune, non al privato. E poi c’è il lotto già costruito che è un precedente.
Secondo Di Ruscio, i proprietari avrebbero acquistato le aree a prezzi significativamente inferiori rispetto al loro valore potenziale. “Un conto è aver speso 2,5 milioni, un altro è averne spesi 500mila. Pra devono seguire le linee comunali. Se il problema sono i parcheggi, si trova una soluzione” sostiene Di Ruscio, annunciando che il gruppo presenterà proposte precise. “Di certo serve un turistico con piscina, non alberghi che chiudono. Le residenze si possono fare altrove”.
Ciarrocchi ribatte che l’amministrazione non intende farsi condizionare dalle aspettative dei privati. “Non siamo mai andati dall’imprenditore con il cappello in mano. Se il privato si è creato un’aspettativa, questo non condiziona il Comune”.
Le proposte sui parcheggi
Tra le ipotesi emerse c’è anche quella di destinare l’intera area a residenziale, prevedendo spazi per la sosta. La commissione chiede agli uffici tecnici di valutare gli effetti della suddivisione dei lotti, ciascuno di circa 3mila metri quadrati, sulle volumetrie e sulle altezze degli edifici.
Il tema riguarda anche l’effetto di una riduzione del 50% del carico urbanistico. “Dobbiamo capire quanto può diventare alta una palazzina” viene evidenziato, richiamando il caso del lotto Teseo, dove la riduzione del 70% non ha impedito una copertura significativa dell’area con edifici di tre piani.
Ciarrocchi ribadisce la linea dell’amministrazione: “Tutto consentiremo, tranne la speculazione del privato. Qui abbiamo tutti lo stesso obiettivo, ma ci scontriamo con una realtà oggettiva, con i tempi e con la domanda turistica. Partiamo da situazioni di assoluto svantaggio”.
Un atto di indirizzo con criteri precisi
IL dirigente Paccapelo propone di inserire nell’atto di indirizzo criteri legati alle criticità dell’area, a partire dai parcheggi. L’ipotesi è quella di prevedere aree di sosta pubbliche all’interno dei lotti privati, anche come opere compensative in caso di variazioni urbanistiche.
“Il turistico-ricettivo può arrivare fino a nove piani, ma si possono realizzare anche tre piani. Dobbiamo inserire nei lotti privati i parcheggi pubblici e definire criteri edilizi chiari” sostiene.
La proposta prevede che un eventuale aumento delle volumetrie sia accompagnato dalla realizzazione di posti auto, anche schermati con soluzioni adeguate. Nel confronto vengono citate anche l’area Donzelli, dove sono già previsti parcheggi pubblici, e la possibilità di indirizzare risorse verso la realizzazione di un sottopasso per raggiungere il mare più a nord dei lotti. Altre aree potenzialmente utilizzabili in futuro vengono individuate tra Riva del Pescatore e via De Gasperi.
Il percorso in commissione
Il consigliere Tosoni, intervenendo nel finale, chiede se la questione potrà essere discussa in Consiglio comunale prima dell’approvazione dell’atto di indirizzo. Speranza condivisa anche dal consigliere Spagnoli. Ciarrocchi dice no, ma conferma la volontà di proseguire il confronto: “Voglio dare un’indicazione. Possiamo sicuramente fare un’altra commissione”.
Cerretani ricorda che la competenza sull’atto spetta alla Giunta, ma considera il passaggio in commissione un momento importante di condivisione. “Se lo portiamo in commissione, è già un passo di confronto. Credo nella collaborazione tra privati e pubblica amministrazione. Siamo seri e vogliamo capire quali siano le soluzioni migliori”.
Il confronto proseguirà, ma non in Consiglio, quindi con l’obiettivo di individuare principi comuni per i quattro lotti, mettendo insieme sviluppo turistico, sostenibilità urbanistica, parcheggi e tutela dell’interesse pubblico.
